6 avr 2022

Mettre un bien en location en toute tranquillité et sans risque ? C'est possible !

Mettre un appartement ou une maison en location est un bon investissement. Mais que faire si le locataire commet des actes de vandalisme, ne paie pas son loyer ou ne remplit pas ses autres obligations ? Dans de telles situations, mieux vaut connaître ses droits et savoir facilement comment les faire valoir. L'objectif ? Limiter les risques financiers inutiles et vous épargner quelques nuits blanches.

Man geeft sleutels aan koppel — Getty Images

La législation sur les loyers définit les droits et les devoirs du locataire et du propriétaire. Elle vise à atteindre un équilibre entre les intérêts de toutes les parties concernées. Il existe des différences entre les régions car il s’agit d’une matière régionale.

En tant que propriétaire, vous convenez dans un premier temps du loyer avec le locataire. Vous pouvez indexer le montant chaque année sur la base de l’indice santé. En période d'inflation, vous aurez donc la certitude d’obtenir une rémunération correcte pour votre bien.

Afin de couvrir un défaut de paiement potentiel et en guise de gage contre d'éventuels dommages, vous pouvez demander une garantie locative au locataire. Vous en déterminez vous-même le montant qui doit être équivalent à maximum deux à trois mois de loyer selon le type de garantie locative et la région.

Les frais d'occupation - tels que le chauffage et l'électricité - sont à la charge du locataire. Ce dernier est également responsable de maintenir l'habitation en bon état ; ce qui comprend les petits travaux d'entretien, comme la réparation d'un robinet ou l'entretien du jardin. Les gros travaux d'entretien, par exemple le renouvellement des gouttières, sont à la charge du bailleur.

Enfin, en tant que propriétaire, vous avez la liberté, dans certains cas, d'imposer des restrictions contractuelles au locataire en autorisant par exemple uniquement les petits animaux de compagnie qui ne causent pas de dommages ou de nuisances.

Des droits mais aussi des devoirs

État des lieux : partir sur des bases saines

Et qu'en est-il des assurances ?

Des droits mais aussi des devoirs

En tant que propriétaire, vous bénéficiez d'une bonne protection. Mais le locataire a bien entendu aussi des droits. Vous n'avez, par exemple, pas le droit de l'expulser. Même en cas de défaut de paiement. Dans ce cas, vous devez suivre une procédure qui commence par une lettre recommandée dans les délais imposés et qui, dans le pire des cas, se termine devant le juge de paix.
La législation prévoit également des droits clairs pour le locataire concernant l'habitation proprement dite. Le logement doit par exemple répondre aux exigences de base en termes de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Désormais, le propriétaire est également tenu d'installer suffisamment de détecteurs de fumée.

En raison de la sensibilisation croissante au climat et à l'environnement, vous devez fournir un certificat de performance énergétique (PEB) lorsque vous mettez un bien en location. Ce certificat PEB est l'équivalent des grandes étiquettes apposées sur les appareils ménagers : un moyen objectif de déterminer leur performance énergétique.
Et n'oubliez pas : en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas refuser un candidat locataire sur base de caractéristiques discriminantes telles que l'origine, le sexe ou les moyens financiers.

État des lieux : partir sur des bases saines

Au début et à la fin d'un contrat de location, vous êtes tenu de dresser un état des lieux. Vous pouvez le faire vous-même, avec le locataire, ou confier cette tâche à un expert.

L'état des lieux est une évaluation détaillée de l'état du bien à un moment donné. Le document mentionne tous les détails, les caractéristiques et les éventuels signes d'usure. Il sert de référence à la fois pour vous, en tant que propriétaire, et pour le locataire. À la fin de la période de bail, le locataire doit restituer le bien loué dans son état initial. L'état des lieux permet donc d'éviter toute discussion sur ce qui a ou n'a pas été changé dans l’habitation et sur les dommages pour lesquels le locataire est ou n'est pas responsable.

Les dommages causés par un cas de force majeure, la vétusté ou l'usure normale ne sont logiquement pas pris en compte. Attention : tout comme pour le contrat de location, il existe une obligation d'enregistrement (sauf dans la Région de Bruxelles-Capitale).

Et qu'en est-il des assurances ?

Aujourd'hui, tout locataire en Flandre et en Wallonie est obligé de souscrire une assurance responsabilité locative. Cette assurance doit au moins couvrir la responsabilité en cas d'incendie et de dégâts des eaux. L'assurance est destinée à protéger le propriétaire. Elle garantit l'indemnisation d'éventuels dommages causés à l'habitation.

En Flandre, en tant que propriétaire, vous êtes aussi légalement obligé d'assurer votre responsabilité en cas d'incendie et de dégâts des eaux. Cette assurance vous protège, en premier lieu, en cas de dommages graves causés à des tiers.

Si vous souhaitez vous assurer contre d'autres soucis tels que des arriérés de loyer, des dégâts locatifs ou un litige avec le locataire, vous pouvez opter pour une garantie plus étendue. Grâce à une assistance juridique et financière pour faire face à ce type de problème, vous pouvez mettre votre bien en location et dormir sur vos deux oreilles.

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Vous avez mis un appartement ou une maison en location ou vous envisagez de le faire prochainement ? N'hésitez pas à me contacter pour me poser vos questions. Je me ferai un plaisir de vous expliquer les différentes solutions pour assurer votre investissement de manière optimale.

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